Periodi di recessione economica lasciano strascichi che possono durare anni. In alcuni casi, la contrazione dei flussi di cassa non consente alle società di ripagare i debiti contratti con le banche per avviare le proprie attività commerciali: l’epilogo, infelice, in molti casi è la vendita all’asta degli asset posti a garanzia dei creditori. La frenesia non aiuta nelle trattative, così come la presenza al tavolo di una pluralità di soggetti, fattore che può determinare, al contrario, situazioni di stallo ancor più penalizzanti. Ma c’è una strada alternativa da percorrere, oltre a quella giudiziaria.

Ne abbiamo parlato con Francesca Giani, Head of UTP Management in neprix, e Massimo Bianchi, Head of Special Situations Real Estate della Divisione Distressed Credit di illimity, che ci hanno raccontato un caso recente in cui, grazie a un paziente lavoro di ricucitura e gestione, si è riusciti non solo a veder ripagato l’intero debito, ma anche a creare valore investendo sulla qualità degli asset.

La storia è quella di TRE Holding, società immobiliare toscana nata come spinoff di un gruppo industriale locale che, in conseguenza di un periodo di difficoltà, si è trovato ad affrontare un percorso di ristrutturazione. In TRE Holding sono confluiti asset e debiti, tre gli immobili posti a garanzia: un ampio centro logistico-produttivo a Campi Bisenzio in grado di generare una rendita importante perché affittato a un grande e noto brand della moda italiano; una villa storica di pregio nel Chianti; e, infine, un piccolo magazzino a Bibiena. Sin dall’inizio è apparso chiaro che, per sfruttare appieno le potenzialità degli immobili, era necessario un progetto basato su una visione a medio-lungo periodo. Insomma, spostare l’orizzonte oltre il mero ripianamento del debito.

Ma per impostare una strategia di prospettiva, era innanzitutto necessario ricomporre un quadro estremamente frammentato.

L’importanza di avere una visione

"Il problema principale da affrontare – racconta Massimo Bianchi – era che il debito si trovava a essere frazionato tra tredici banche, due delle quali nel frattempo avevano chiuso la propria sede in Italia. Aspetto, questo, che rendeva ancora più difficile il dialogo”.

“TRE Holding - prosegue il manager - non era ancora dotata di un indirizzo strategico ben definito, perché si trovava a confrontarsi con una miriade di interlocutori, ognuno portatore di una propria visione”.

“L’unica nota positiva, quando siamo entrati in gioco, era la presenza di un amministratore delegato che abbiamo immediatamente riconosciuto come estremamente valido, e che sarebbe diventato fondamentale nei mesi a venire”.

Il professionista, le cui qualità ed esperienza erano note nell’ambiente, si sarebbe dimostrato il prezioso trait d’union necessario a far dialogare gli attori in maniera costruttiva. Una figura essenziale, cui non erano richieste solo competenze tecniche, ma caratteristiche di diplomazia e visione.

“Quando siamo subentrati, il debito era già stato ristrutturato, tramite la segregazione della parte potenzialmente sostenibile dall’altra, per cui le speranze di recupero erano nettamente più basse” riprende Bianchi.

illimity ha rilevato solo la prima, agendo da polo aggregante e proponendo alle banche un earn-out: la possibilità di recuperare cifre ulteriori qualora valorizzazione e vendita degli immobili si fossero dimostrate particolarmente positive.

“Una strada che avvantaggiava tutti e che l’amministratore delegato, fortunatamente, ha saputo interpretare in maniera esemplare”.

Primo, non svendere

A questo punto è entrato in scena il team di gestione, guidato da Francesca Giani.

“La fase è durata circa un anno – ricorda Francesca Giani – periodo che abbiamo trascorso cercando di instaurare un dialogo costante tra debitore e creditore. Queste sono operazioni in cui il livello di emotività e stress è alto: non è mai facile per un’azienda in difficoltà liquidare i propri asset. Interagire con un professionista terzo ci ha senz’altro aiutato a intercettare tempestivamente e ridimensionare le potenziali problematiche, tenendo ben presente che la soluzione avrebbe inaugurato un nuovo capitolo per tutti”.

La priorità, sottolinea la manager, era trovare una collocazione adeguata agli immobili sul mercato, una collocazione che consentisse di non svenderli.

“La sicurezza derivante dall’avere alle spalle un gruppo solido come illimity ha permesso di operare un lavoro di scouting sul mercato lungo ma fruttuoso”. I risultati sono arrivati. “L’immobile di Campi Bisenzio, locato, come si diceva, ad un primario gruppo industriale italiano, è stato venduto all’ammontare previsto a piano, dopo aver rinegoziato i contratti di affitto esistenti. La villa storica, bellissima e di valore, ha trovato un compratore straniero che se ne è innamorato, pagandola ben al di sopra delle aspettative; e anche il capannone, asset più piccolo e dal valore contenuto, è stato comunque ceduto a un prezzo adeguato”.

Tutti gli immobili sono stati venduti in netto anticipo rispetto alla scadenza stabilita. Il ricavato ha consentito non solo di estinguere tutto il debito ipotecario, ma anche di creare una riserva di alcuni milioni di euro destinata a sostenere i costi di TRE Holding fino alla liquidazione, assicurare la remunerazione degli SFP (gli strumenti finanziari partecipativi detenuti da illimity) e, infine, determinare un extra rendimento per le banche che avevano ceduto il credito.

Una lezione da trarre: trasparenza in tutte le fasi

Per replicare questo modello virtuoso, ci si può domandare cosa abbia contato di più nel percorso di TRE Holding, quali siano, cioè, le dimensioni rilevanti per trasformare una situazione negativa nella possibilità di un nuovo inizio. “Sicuramente la presenza di una sponda dotata di obiettività e qualità umane come l’amministratore delegato con cui abbiamo lavorato è stata in grado di semplificare molti passaggi” afferma Bianchi. “In secondo luogo, una certa conoscenza del mercato immobiliare locale è fondamentale per trovare l’acquirente giusto in tempi tutto sommato brevi, spuntando le condizioni più vantaggiose”. Ma c’è un altro fattore: “Credo che per concludere positivamente l’iter sia stato determinante il ruolo della trasparenza nelle trattative con le banche: in un contesto di questo tipo, è comprensibile che un istituto di credito sia piuttosto diffidente, ad esempio perché immagina che al concorrente possano essere offerte condizioni migliori. Spesso non è così: ma l’esperienza insegna che instaurare un clima di fiducia è il viatico per arrivare a una soluzione condivisa evitando il tribunale. Una soluzione, alla fine, positiva per tutti”.