Il ciclo economico, anche quello delle singole aziende, per definizione non gode di un andamento lineare. Nell’attività industriale e commerciale accelerazioni e frenate si susseguono e sono determinate dalle attitudini dei singoli, dalle strategie aziendali, ma anche dalla congiuntura macroeconomica o dai cambiamenti dello scenario competitivo. Il legislatore italiano ed europeo ha da tempo cominciato a inquadrare le crisi d’impresa in maniera innovativa, privilegiando le attività di prevenzione: ne è una prova il nuovo Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (D.Lgs. n. 14/2019) entrato in vigore il 15 luglio scorso. Il testo prevede una serie di campanelli d’allarme e di controlli periodici al fine di scongiurare la cessazione delle attività. Sono previste, inoltre, procedure di mediazione. Ma l’intenzione del legislatore non è certo quella di prolungare situazioni di stallo Al contrario. Bruxelles (e Roma) hanno disegnato gli articolati con il chiaro intento di aiutare il recupero delle imprese sostanzialmente sane, favorendo al contempo la liquidazione ordinata delle altre. L’ottica generale è quella di favorire la competitività del sistema economico, canalizzando le energie degli attori verso le attività realmente profittevoli – e sono le relazioni tra gli elementi di bilancio, più che il mero fatturato o persino gli utili a darne conto -; si è voluto, inoltre, sgravare i tribunali almeno di una parte del carico di lavoro, per assicurare una giustizia omogenea, più certa e rapida.

Del disegno fa parte il superamento dell’antico stigma verso il “fallimento”: l’obiettivo è chiaramente quello di favorire il ritorno in pista degli imprenditori onesti e in buona fede, sgravati dal peso del passato.

Un nuovo paradigma per le vendite giudiziarie

Sulla scorta di questa premessa, appare evidente come procedure di vendita giudiziaria rapide ed efficaci siano parte del processo virtuoso che conduce a una liquidazione ordinata, al ripianamento dei debiti e a un nuovo inizio.

Ma se il Codice della Crisi d'Impresa è uno strumento recente, le vendite giudiziarie non hanno ancora sfruttato appieno le possibilità offerte dalla tecnologia e, forse soprattutto, dalla sua diffusione tra il pubblico dei cittadini.

Il Portale delle Vendite Pubbliche (Pvp) è il sito web istituito dal ministero della Giustizia su cui devono essere pubblicate tutte le vendite dei beni derivate dalle procedure esecutive e concorsuali, nonché dagli altri procedimenti per cui la pubblicazione è prevista dalla legge.

Con la recente entrata in vigore del Codice della Crisi d'Impresa, il Pvp è diventato protagonista in quanto le perizie di stima dovranno essere redatte sulla base di modelli informatici pubblicati sullo stesso portale, su cui peraltro vanno formulate anche le richieste di sopralluogo e ispezione. Non solo,sul Pvp dovranno essere effettuate le vendite sia mobiliari che immobiliari, così come le offerte di acquisto, che dovranno poi essere trasmesse ai gestori della vendita telematica. Viene, inoltre, previsto l’obbligo di pubblicizzazione legale sul portale delle vendite relative a tutti i beni (mobili ed immobili) di pertinenza delle procedure concorsuali ed esecutive.

Vendite giudiziarie: i dati dell' Osservatorio Immobiliare di Abilio e neprix

Le vendite giudiziarie sono tornate a crescere nel quarto trimestre del 2021 dopo due anni di forte contrazione legate principalmente alle ripercussioni dell’emergenza sanitaria Covid 19 sulle attività dei tribunali italiani. Il dato è contenuto nella prima edizione dell’Osservatorio Immobiliare curato da Abilio, la società di illimity specializzata nella vendita di asset immobiliari e strumentali, insieme a neprix, il servicer del Gruppo.

Secondo il rapporto, nel primo semestre del 2022 gli esperimenti di vendita sono stati in totale 107mila, per un volume di base d’asta di circa 18 miliardi di euro: numeri non lontani da quelli dello stesso periodo del 2019 (114 mila esperimenti, 18 miliardi di base d’asta). Per offrire un termine di paragone, gli esperimenti di vendita del primo semestre 2020 e 2021 avevano subito una notevole contrazione attestandosi rispettivamente a circa 64 mila (base d’asta di circa 10 miliardi) e 94mila (base d’asta 16 miliardi).

Procedure esecutive e concorsuali procedono a passo differente. In particolare, nello stesso periodo (primo semestre 2022) la crescita ha riguardato principalmente gli esperimenti sottostanti le procedure esecutive (81mila, in linea con le 83 mila del 2019), mentre quelle concorsuali stentato ancora a pareggiare il volumi di tre anni fa (26 mila contro 31mila). Su quest’ultimo dato ha pesato, peraltro, l’incertezza del contesto normativo, con l’entrata in vigore del codice delle crisi d’impresa rinviata al 15 luglio 2022.

Ad ogni modo, e nonostante tutto, le rilevazioni mostrano che la ripresa sensibile del numero degli esperimenti e del valore di base d’asta può dirsi generalizzata e omogenea su tutto il territorio nazionale, seppur con un’incidenza maggiore nelle regioni del Centro, Sud e Isole rispetto a quelle settentrionali.

Va sottolineato, riportano gli autori, che il biennio pandemico non è stato privo di conseguenze: tra le altre, il progressivo invecchiamento del “magazzino” immobili sottostante le vendite giudiziarie. Il rapporto rileva come il 43% degli esperimenti concorsuali (il 36% di quelli esecutivi) occorsi nel primo semestre 2022 è riferito a procedure dichiarate da almeno sei anni; valore che cresce sino al 68% (per gli esperimenti concorsuali) e 66% (per quelli esecutivi) se si considerano le procedure dichiarate da almeno quattro anni.

L’importanza di cambiare approccio

I numeri mostrano come un cambio di passo che consenta di “smaltire gli arretrati” e puntare con decisione a un futuro in cui le vendite giudiziarie diventeranno più fluide.

Ci sono già alcuni segnali positivi. In molti tribunali sta crescendo la consapevolezza dell’importanza di affiancare all’approccio esclusivamente legale, focalizzato sul rispetto dei termini di legge e su pochi adempimenti pubblicitari, anche un approccio commerciale che possa massimizzare il risultato di vendita attraverso un'interrogazione completa del mercato, coinvolgendo soggetti specializzati, un aspetto introdotto dalla riforma della legge fallimentare già nel 2006.

Questi, per propria natura, sono in grado di massimizzare la platea dei potenziali acquirenti ma anche i risultati della liquidazione, con maggiori valori di realizzo e una riduzione dei tempi di chiusura delle vendite giudiziali. Se nel 2019 i tribunali sono stati supportati da soggetti specializzati nel 27% degli esperimenti concorsuali di vendita, nel giugno 2022 il dato si attesta al 39%, e, secondo gli autori dell’Osservatorio Immobiliare, lascia presupporre una tendenza simile per gli anni a venire. Sul fronte degli esperimenti esecutivi, quelli celebrati con modalità telematica sono passati dal 33% a marzo 2019 al 74% a giugno 2022: anche in questo caso, tutto lascerebbe presupporre che la tendenza proseguirà. La necessità di facilitare il distanziamento sociale pare essere stata un fattore determinante nel maggiore ricorso alla tecnologia; superata la barriera iniziale, la strada appare in discesa.

Il report dell’Osservatorio Immobiliare è scaricabili su https://oi.abilio.com/