Lo shock pandemico ha senz’altro inciso sugli scenari del settore immobiliare, modificandoli. Coronavirus e lockdown hanno spinto il pubblico verso l’adozione di modalità di consumo basate sulla Rete; il riflesso non ha tardato a manifestarsi nella contrazione degli investimenti in negozi e luoghi deputati al commercio registrata nel biennio 2020-2021, calo solo parzialmente recuperato nell’ultimo semestre. A questo fenomeno ha fatto da contraltare il boom della logistica, mai così centrale nelle strategie degli operatori della grande distribuzione, che hanno potenziato le divisioni e-commerce.

Le dinamiche in corso, insomma, sono complesse; e per quanto gli eventi recenti abbiano avuto un impatto rilevante, esistono alcuni trend di lungo periodo ben noti che si sono ulteriormente consolidati.

La denatalità che caratterizza il Paese eserciterà, secondo gli analisti, una spinta verso la riduzione dei volumi: sarà privilegiata la qualità delle nuove costruzioni rispetto alla quantità. La deindustrializzazione e il telelavoro, con la transizione dei Paesi occidentali verso un’economia della conoscenza e l’impiego massivo del web, continueranno a rimodellare il panorama urbano liberando ampi capannoni prima destinati all’industria e agli uffici. Sono, ormai, tante le attività che è possibile svolgere da remoto, da quelle ingegneristiche a quelle legate all’assistenza al cliente, da quelle legate al marketing ad alcune tipologie di consulenze. Infine, una maggior consapevolezza climatica e il progresso tecnologico agiscono come ulteriori, potenti driver di cambiamento.

Vediamo più in dettaglio alcune delle novità.

Aumentano gli hub logistici

Lo sviluppo del commercio elettronico ha generato una domanda crescente di hub logistici che, parallelamente alla diffusione di servizi premium (con consegna in giornata), si stanno spostando sempre più vicino alle città. Secondo Nomisma, una società di ricerche di mercato, il valore degli investimenti nel biennio 2019-2021 è stato di circa 3 miliardi di euro (+90%).

La zona del Piacentino è da sempre al centro del flusso delle consegne nel nord Italia: ma in tutte le periferie delle grandi città un capannone può assumere valori interessanti se ben collegato alle principali direttrici di comunicazione.

Nei contesti urbani, peraltro, si registra un certo numero nuove tendenze di consumo. Tra le più recenti, la diffusione di servizi di spesa con consegna in pochi minuti (“dark store”): pochi prodotti, subito disponibili, ordinati online e consegnati da rider che si muovono in bici su perimetri ristretti. O le “dark kitchen”, ristoranti senza tavoli che cucinano per un pubblico che ordina tramite app e mangia in casa: entrambe le modalità consentono di valorizzare anche le aree meno appetibili dal punto di vista commerciale perché lontane dalle zone di maggior transito.

Idroponica e vertical farming

La consapevolezza del cambiamento climatico ha stimolato la ricerca di nuove soluzioni di coltivazione che richiedono meno acqua e risorse.

È il caso dell’agricoltura idroponica. Una tecnica che, in realtà, vanta radici antiche: recuperata a partire dalla metà del secolo scorso, oggi sta conoscendo una nuova giovinezza, anche perché può essere resa più semplice dal ricorso a soluzioni tecnologiche. Secondo i dati di PitchBook, società di analisi di mercato, il settore crescerebbe del 25% l’anno con un giro d’affari globale che supererebbe i 4 miliardi di dollari.

Ma come funziona? In sintesi, non servono terreni agricoli: le radici delle piante vengono irrorate di sostanze nutritive disciolte in una soluzione acquosa. La crescita ottenuta è paragonabile a quella tradizionale. Quanto al sapore, tutto dipende dalla corretta combinazione di nutrienti e ossigeno: ed è in questo che l’agricoltore può essere supportato da una tecnologia in grado di calcolare i dosaggi corretti.

Il grande vantaggio è la possibilità di coltivare ovunque: anche nei capannoni industriali dismessi, che vengono adibiti a serre verticali (vertical farm). Non solo: si consuma meno acqua, diminuisce il ricorso a diserbanti e pesticidi ed è possibile avere frutta e verdura a chilometro zero anche in città, abbattendo costi di trasporto ed emissioni.

Anche in questo caso, grazie all’idroponica è possibile valorizzare aree prima di difficile collocazione sul mercato. Tra i paesi più avanzati, l’Olanda, dove è molto utilizzata in enormi serre.

La corsa dei data center

Lo sviluppo del cloud e di applicazioni ad altissima tecnologia che richiedono bassi tempi di latenza ha portato alla necessità di costruire snodi per la Rete sempre più vicini ai centri urbani, in zone possibilmente ricche di acqua. I datacenter sono essenziali per la società del futuro: per ospitarli, sono necessari spazi vasti ai confini delle grandi città. Secondo l’ultimo rapporto di Cushman & Wakefield, nel nostro Paese tra il 2013 e il 2021 sono state registrate transazioni per 750.000 metri quadri e un valore di 650 milioni di euro. A guidare la classifica delle mete più ambite è Milano

Vertiporti e droni

La sempre maggior diffusione dei droni ha portato il legislatore a sviluppare una serie di regolamenti estremamente dettagliati. L’ultimo (che risale a maggio 2022) porta la firma dell’EASA, l’Ente europeo per la sicurezza della navigazione aerea, e riguarda i vertiporti, strutture che consentono l’atterraggio verticale di droni ma anche – in futuro - di aerotaxi.

Si tratta del primo documento al mondo al riguardo, e offre ad amministratori, progettisti e attori del settore immobiliare le linee guida per comprendere un pezzo del futuro dell’immobiliare grazie alle prescrizioni vincolanti in esso contenute. Per realizzare un vertiporto, definito come “un’area di terra, acqua o struttura utilizzata o destinata a essere utilizzata per l’atterraggio o il decollo verticale di aeromobili o droni”, è necessario garantire la presenza di un’area di rispetto a forma conica che dovrà rimanere libera da ostacoli. Facile quindi comprendere come sia lecito attendersi una modifica nel valore delle aree potenzialmente interessate. La definizione europea è volutamente ampia, per non limitare il potenziale di mercato del settore dei droni. Secondo l’Osservatorio Droni del Politecnico di Milano, l’85% delle imprese prevede una forte crescita del comparto entro tre anni, e l’80% degli italiani li ritiene utili per il trasporto merci. Meno fascino esercita il trasporto di persone: solo il 7%, a oggi, salirebbe su un drone a guida autonoma senza pilota a bordo.

Il futuro dell’immobiliare: l'evento illimity del 23 giugno

Di rigenerazione urbana, imprenditoria, finanza e innovazione si parlerà il 23 giugno nel corso di Believe – Giving Credit to the future, evento organizzato da illimity alle Officine del Volo di Milano. Ma soprattutto, si parlerà di strategie per ridurre gli impatti delle crisi che si stanno rincorrendo. E, se possibile, intravedere opportunità all’orizzonte.

Pensato durante la pandemia, Believe è stato concepito con un obiettivo: sollecitare un dialogo proficuo, non sempre facile, fra le imprese e il mondo della finanza. Uno scambio che deve partire dalla reciproca fiducia, mettendo al centro la ricerca di soluzioni per modernizzare il Paese e creare benessere e sviluppo.

Dopo un’introduzione dell’amministratore delegato di illimity Corrado Passera e una panoramica del contesto geopolitico, saranno i manager di neprix e gli imprenditori protagonisti di storie di successo nel campo della rigenerazione urbana a raccontarsi con la moderazione di Mia Ceran.

Un’analisi dei macrotrend di settore sarà proposta da McKinsey, che allargherà lo sguardo allo scenario internazionale e alle opportunità che modelli di business innovativi sono in grado di offrire.

Sono 27 gli speaker in programma, che si alterneranno in 4 tavole rotonde (qui tutte le informazioni). La partecipazione a Believe è gratuita, ma è necessario registrarsi sul sito dell’evento.

Believe.Illimity